Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés à des fins d’exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal. Il s’agit d’un bail très protecteur pour le locataire, lequel instaure notamment, un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail.

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans au minimum et ne peut être à durée indéterminée. Il existe toutefois des baux commerciaux dérogatoires dont la durée maximum est de deux ans (Art. L145 du code de commerce), lequel contrairement au bail commercial classique, ne donne pas droit au renouvellement de bail. On note également à côté de ce bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire, de création jurisprudentielle qui se caractérise par le fait qu’elle donne un droit d'occupation d'un local déterminé, moyennant le versement d'un certain loyer. Le caractère précaire de la situation de l'occupant doit toutefois être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes (par exemple la convention d’occupation précaire peut être conclue dans l'attente d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de travaux de démolition différés).

Cette durée minimum de 9 ans n’est en réalité obligatoire que pour le bailleur, car le locataire a le droit de mettre fin au bail à chaque période triennale en donnant congé dans les formes et délai  prévus à l’article L 145-9 du Code de commerce. L’article L 145-9 dispose : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Deux éléments chronologiques cumulatifs sont donc à prendre en considération le délai de préavis de six mois, qui existait déjà dans l’ancien texte, et la date butoir qui est le dernier jour du trimestre civil. Ainsi un bail qui aura dépassé son terme contractuel pourra être interrompu dans un délai de six mois, à condition qu’il soit délivré pour une fin de trimestre civil. le formalisme entourant la délivrance du congé est une importante source de contentieux et un facteur d’insécurité juridique.

Le Cabinet EDJANG AVOCAT vous conseille et vous assiste pour toute question liée au bail commercial.

La rédaction d’un bail commercial est très exigeant. Il faut en effet savoir anticiper les risques inhérents à la vie des baux commerciaux. Le tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du bien.

On distingue plusieurs types de contentieux en matière de bail commercial :

Le Contentieux de l'exécution du bail

• Répartition des réparations et entretien, obligations du bailleur…
• Contentieux de la déspécialisation : quel type d’activité peut-on exercer dans les locaux ?
• Contentieux de la restitution des locaux 

Le contentieux du défaut de paiement des loyers et charges

• Analyse des clauses loyers et charges, contestations de charges et leur contentieux
• Quelles mesures conservatoires envisager ?
• Faut-il envisager ou non des solutions amiables pour résoudre le litige ? quelles sont-elles ?
• Mise en œuvre de la clause résolutoire, en vue de la résiliation du bail : Une Procédure stricte à respecter

Le contentieux du Preneur en procédure collective

• Analyse des prérogatives du bailleur, délais et formalités
• Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
• Poursuite ou résiliation du bail

Le contentieux du renouvellement ou du non-renouvellement du bail

• Fixation du loyer en renouvellement
• Procédures et motifs de déplafonnement
• Fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
• Droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur

Quel que soit le type de problématiques rencontrées relatif au bail commercial, le Cabinet EDJANG AVOCAT vous assiste et vous conseille dans la défense de vos intérêts.

La Cession de bail commercial

La cession d’un bail commercial est l’acte par lequel, le titulaire d’un bail commercial en transmet le bénéfice à un tiers qui devient ainsi le nouveau locataire. Elle peut se faire par un acte isolé ou intervenir dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou transmission d’activité. Il convient toutefois de souligner que la cession d’un bail commercial ne doit pas dissimuler une cession de fonds commerce laquelle est soumis à des formalités spécifiques.

Si elle intervient dans le cadre d’une transmission d’activité ou d’une cession de fonds de commerce, elle ne modifie pas le bail primitif, qui subsiste en l'état avec le même loyer et le bailleur du local commercial ne peut s’y opposer. En revanche, lorsqu’ elle est faite par acte isolé, elle est principe libre sauf stipulation contraire insérée dans l’acte de bail commercial primitif. En effet, le bailleur du local commercial peut introduire dans le contrat de bail commercial, une clause interdisant la cession du bail commercial. Il peut également introduire dans le contrat de bail primitif, différents clauses réglementant l cession du bail commercial (clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession, clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession, clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession de bail). Le non respect de ces clauses peut entrainer le refus du renouvellement du bail, la résiliation du bail, et le versement des dommages et intérêts au bailleur.

Il convient en outre de signaler que la cession de bail commercial doit être signifié au bailleur à défaut elle lui est inopposable.

Impayés de loyers

Le locataire d’un bail commercial est tenu de régler son loyer sinon il encourt la résiliation de son bail commercial. En général, le bail commercial prévoit que le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer, entraîne la résiliation du bail commercial. La mise en œuvre  de clause résolutoire intervient par la mise en demeure adressée au locataire par voie d’huissier. Ce dernier disposera alors d’un délai d’un mois pour se conformer à ses obligations. A défaut le propriétaire saisira le tribunal de grande instance compétent pour faire constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du locataire.

Résiliation de bail commercial

La résiliation du bail commercial est encadrée par les dispositions du code de commerce et notamment l’article L145-9 du code de commerce. En Principe, le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale ( 3-6-9) par exploit d’huissier au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale.

Le bailleur a la faculté de donner congé, sous certaines conditions et réserves ( ex : démolition de l’immeuble), à l’expiration d’une période triennale ou de solliciter par voie judiciaire la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ou défaut d’assurance ou bien de donner congé sans renouvellement à l’expiration du bail. Mais dans ce dernier cas, le bailleur devra régler une indemnité d’éviction dont l’évaluation fait l’objet de nombreux contentieux.

Cependant une résiliation amiable du bail commercial est tout à fait possible. Il est vivement conseillé dans ce cas de conserver la preuve de la commune intention des parties de résilier le bail soit à l’expiration, soit de façon anticipée, avant l’arrivée du terme du bail. 

Que vous soyez propriétaire ou locataire, quel que soit la problématique rencontrée en matière de bail commercial, le CABINET EDJANG AVOCAT vous assiste, vous conseille, afin de défendre efficacement vos droits.