La rédaction d’un bail commercial est très exigeant. Il faut en effet savoir anticiper les risques inhérents à la vie des baux commerciaux. Le tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du bien.
On distingue plusieurs types de contentieux en matière de bail commercial :
Le Contentieux de l'exécution du bail
- Répartition des réparations et entretien, obligations du bailleur…
- Contentieux de la déspécialisation : quel type d’activité peut-on exercer dans les locaux ?
- Contentieux de la restitution des locaux
Le contentieux du défaut de paiement des loyers et charges
- Analyse des clauses loyers et charges, contestations de charges et leur contentieux
- Quelles mesures conservatoires envisager ?
- Faut-il envisager ou non des solutions amiables pour résoudre le litige ? quelles sont-elles ?
- Mise en œuvre de la clause résolutoire, en vue de la résiliation du bail : Une Procédure stricte à respecter
Le contentieux du Preneur en procédure collective
- Analyse des prérogatives du bailleur, délais et formalités
- Procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
- Poursuite ou résiliation du bail
Le contentieux du renouvellement ou du non-renouvellement du bail
- Fixation du loyer en renouvellement
- Procédures et motifs de déplafonnement
- Fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
- Droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur
Quel que soit le type de problématiques rencontrées relatif au bail commercial, le Cabinet EDJANG AVOCAT vous assiste et vous conseille dans la défense de vos intérêts.
La Cession de bail commercial
La cession d’un bail commercial est l’acte par lequel, le titulaire d’un bail commercial en transmet le bénéfice à un tiers qui devient ainsi le nouveau locataire. Elle peut se faire par un acte isolé ou intervenir dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou transmission d’activité. Il convient toutefois de souligner que la cession d’un bail commercial ne doit pas dissimuler une cession de fonds commerce laquelle est soumis à des formalités spécifiques.
Si elle intervient dans le cadre d’une transmission d’activité ou d’une cession de fonds de commerce, elle ne modifie pas le bail primitif, qui subsiste en l'état avec le même loyer et le bailleur du local commercial ne peut s’y opposer. En revanche, lorsqu’ elle est faite par acte isolé, elle est principe libre sauf stipulation contraire insérée dans l’acte de bail commercial primitif. En effet, le bailleur du local commercial peut introduire dans le contrat de bail commercial, une clause interdisant la cession du bail commercial. Il peut également introduire dans le contrat de bail primitif, différents clauses réglementant l cession du bail commercial (clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession, clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession, clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession de bail). Le non respect de ces clauses peut entrainer le refus du renouvellement du bail, la résiliation du bail, et le versement des dommages et intérêts au bailleur.
Il convient en outre de signaler que la cession de bail commercial doit être signifié au bailleur à défaut elle lui est inopposable.
Impayés de loyers
Le locataire d’un bail commercial est tenu de régler son loyer sinon il encourt la résiliation de son bail commercial. En général, le bail commercial prévoit que le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer, entraîne la résiliation du bail commercial. La mise en œuvre de clause résolutoire intervient par la mise en demeure adressée au locataire par voie d’huissier. Ce dernier disposera alors d’un délai d’un mois pour se conformer à ses obligations. A défaut le propriétaire saisira le tribunal de grande instance compétent pour faire constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du locataire.
Résiliation de bail commercial
La résiliation du bail commercial est encadrée par les dispositions du code de commerce et notamment l’article L145-9 du code de commerce. En Principe, le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale ( 3-6-9) par exploit d’huissier au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale.
Le bailleur a la faculté de donner congé, sous certaines conditions et réserves ( ex : démolition de l’immeuble), à l’expiration d’une période triennale ou de solliciter par voie judiciaire la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ou défaut d’assurance ou bien de donner congé sans renouvellement à l’expiration du bail. Mais dans ce dernier cas, le bailleur devra régler une indemnité d’éviction dont l’évaluation fait l’objet de nombreux contentieux.
Cependant une résiliation amiable du bail commercial est tout à fait possible. Il est vivement conseillé dans ce cas de conserver la preuve de la commune intention des parties de résilier le bail soit à l’expiration, soit de façon anticipée, avant l’arrivée du terme du bail.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, quel que soit la problématique rencontrée en matière de bail commercial, le CABINET EDJANG AVOCAT vous assiste, vous conseille, afin de défendre efficacement vos droits.