Dès le titre executoire obtenu par le syndic ou tout autre créancier, celui-ci peut procéder à la saisie immobilière du bien immobilier du defaillant.
La saisie d'un immeuble permet également la saisie des sommes rapportées par son exploitation (par exemple, les loyers des baux en cours). Un huissier de justice, choisi par le créancier ou son avocat, délivre au débiteur un commandement valant saisie. Ce commandement l'avertit que s'il ne règle pas sa dette, l'immeuble dont il est le propriétaire sera saisi.
Le commandement valant saisie doit contenir les mentions suivantes : la constitution d'avocat du créancier, l'identification du titre servant de fondement à la délivrance du commandement, l'avertissement d'avoir à payer, dans un délai de 8 jours, la dette détaillée selon un décompte précis, la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie et l'indication de leur indisponibilité et de la saisie de leurs fruits, la sommation d'avoir à dénoncer les baux ruraux portant sur le bien saisi, l'information qu'un huissier de justice peut pénétrer dans les lieux pour établir un procès-verbal de description, l'indication du juge territorialement compétent, le rappel de la possibilité de vendre le bien à l'amiable sur autorisation judiciaire, l'indication de la possibilité de solliciter l'aide juridictionnelle, l'indication que le débiteur en situation de surendettement peut saisir la commission de surendettement.
Ces mentions sont obligatoires sous peine de nullité. Elles s'ajoutent aux mentions communes à tous les actes d'huissier de justice.
La publication du commandement de payer est publiée au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de sa signification. Si l'avocat ne respecte pas ce délai, il devra faire délivrer un second commandement. L'immeuble devient alors indisponible, c'est à dire que qu'il ne peut être ni vendu ni donné par le débiteur. La conservation du bien est donc organisée dans l'attente de sa vente.
Il convient de souligner que la commission de surendettement peut demander au juge de l'exécution la suspension des procédures d'exécution. Lorsque la date d'adjudication a été fixée, la commission peut demander au juge le report de l'adjudication pour causes graves et dûment justifiées, afin de pouvoir examiner la situation du débiteur surendetté.
En pratique le syndic engage souvent des saisies immobilières pour des sommes pas toujours élevées. Si le copropriétaire defaillant ne règle pas les sommes dues ou ne trouve pas rapidement une solution amiable, il recevra une assignation à comparaître devant le Juge de l’execution pour la vente forcée de son bien. Cette première audience s’appelle une audience d’orientation. Lors de cette audience, l’avocat du syndic demande au juge de constater la défaillance du copropriétaire et d’ordonner la vente forcée du bien. Les negociations sont toujours possibles même après l’audience d’orientation ordonne la vente forcée, ( ou la vente amiable si le copropriétaire sollicite une vente amiable). Devant le Juge d’orientation, il est vivement recommandé au copropriétaire de se faire assisté d’un avocat, car sans avocat la seule demande qu’il pourra formuler devant le juge d’orientation est celle de l’autorisation ou non d’une vente amiable à défaut de faire constater le règlement total de sa créance.
Le Cabinet EDJANG AVOCAT met son expertise à votre service afin de vous conseiller et assister dans tout litige relatif à la gestion de la copropriété et de défendre efficacement vos droits.